家賃・賃料未払いによる立ち退きを請求したい方へ | さいたま市・埼玉県で相続業務・不動産関連業務のご相談なら「アルプス法律事務所」

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１.ステップ１～賃貸借契約を解除すること

どれだけ賃料を滞納していたとしても、賃貸借契約が自動的に終了するというものではありません。

賃貸借契約を解除することで、賃貸借契約を終了させる必要があります。

「解除」とは、賃借人に「賃貸借契約を解除する」という意思を伝えることいいます。

もっとも、この意思を伝えたことを明確な証拠として残すため、通常は「賃貸借契約を解除する」旨を記載した書面を内容証明郵便として送付するという方法によって、解除の意思を伝えることになります。

賃貸借契約の解除が有効とされるためには、賃借人に「賃貸借契約を解除する」という意思を伝えるだけでは足りず、次のような条件があります。

「催告」とは滞納賃料の請求をすることをいいます。

賃料の催告をせずに、いきなり「賃貸借契約を解除する」という内容証明郵便を送付したとしても、原則として解除が有効にはなりません。

そのため、内容証明郵便を送る際には、期限を定めて滞納賃料の催告をした上で「●月●日までに支払いがない場合には、賃貸借契約を解除します」という書き方をすることになります。

法律に書かれているわけではありませんが、賃貸借契約の解除が有効とされるためには、実務上３か月程度の期間の賃料滞納が必要であると言われています。

そのため、賃料の滞納が１か月分しかないのに、「●月●日までに支払いがない場合には、賃貸借契約を解除します」という内容証明郵便を送付したとしても、原則として解除は有効にはなりません。

最終的に立ち退きを実現するためには、まず、賃借人を被告として、建物明渡しを求める裁判を申し立てる必要があります。

なお、申立ての際、賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便の写しとその配達証明書を証拠として提出することになります。

この裁判の結果、裁判所は、被告である賃借人に対し、建物明渡しを命じる判決を言い渡すことになります。

この判決がなければ、強制執行の申立てができません。

そのため、立ち退きの実現のためには、まず判決を得るために裁判を申し立てることが必須です。

賃借人に建物明渡しを命じる判決を得た後、裁判所に対し、強制執行の申立てをします（申立ての際、判決を添付書類として提出します）。

その後の流れとしては、まず裁判所の執行官が現地を訪れ、賃借人に対して建物を退去するよう催告します。

それでも建物を退去しない場合には、執行補助業者を使って内荷物を全て運び出し、強制的に立ち退きを実現させることになります。