賃料滞納を理由とする建物明渡請求に代表される不動産明渡請求事件には、以下のような特性があります。
これらの特性を踏まえ、適切かつ柔軟に対応することができる弁護士が不動産明渡請求に強い弁護士といえます。
このページの目次
１.不動産の明渡請求は千差万別です
収益不動産の明渡請求の中で、最も代表的なものは賃料滞納による建物明渡請求です。
もっとも、不動産明渡請求は、その状況に応じて様々なパターンが考えられます。
例えば、明渡しの対象となる不動産が建物ではなく、土地の場合もあり得ます。この土地明渡請求の場合、土地上の建物、造作、樹木等が存在するときは、その収去請求も付加しなければ不動産の明渡しは実現できません。
また、明渡請求の相手方が賃借人とは異なる占有者の場合には、賃貸借契約終了を理由とする明渡請求ではなく、所有権に基づく明渡請求を選択する必要があります。
そして、最近では、賃借人の孤独死により賃料滞納の状況に陥っているというケースのご相談やご依頼等も多く、具体的な事情によって不動産明渡請求は千差万別です。
そのため、具体的な事情を踏まえて、適切かつ迅速な請求をするためには不動産明渡請求全般についての知識、経験が必要となります。
２.交渉が難しいケースが多いです
不動産の賃貸借契約は長期間続いていることが多いため、賃貸人が明渡請求の相手方である賃借人と顔見知りの関係であることも多いです。このような場合、賃貸人が直接賃借人に明渡しを求めることは中々難しいことも多いのではないかと思います。
そこで、不動産管理会社が任意の退去を求めて交渉をすることもありますが、賃料を滞納している賃借人とは連絡がなかなかとれなかったりするケースも多く、任意の交渉が難しい場合が見受けられます。
他方、自力救済をすることは禁止されておりますので、勝手に鍵を変えてしまう、荷物を搬出してしまう等の方法により強制的に不動産明渡しを実行することはできません。
そのため、弁護士が介入し、賃借人の応答がある場合には交渉によって早期の明渡しを試みつつも、これが難しい場合には速やかに法的手続に移行するなどして建物明渡しを実現していくことが最も適切な対応可と思います。そして、弁護士としても、交渉による解決の見極めや法的手続への移行に関する判断の見極めが重要になります。
３.迅速な対応が必要になります
賃料の滞納が続く場合、本来であれば得られたであろう賃料額相当の損害が毎月発生することになります。
そして、滞納賃料の回収が見込めない場合には、建物明渡しが完了するまでは上記の損害が発生し続けるため、その損害額が大きくなっていく傾向にあります。
そのため賃料滞納による建物明渡請求の場合には、より迅速に建物明渡しを実現させることが重要になります。
４.不動産の明渡しに関連する様々な法的問題も出てきます
不動産の明渡しには、付随する様々な問題があります。
例えば、滞納賃料を連帯保証人に対するという債権回収の問題や物件の原状回復費用の問題等が挙げられます。
このような付随する問題にも対応するためには、広く民事事件一般に関する広い知識、経験を有することが望ましいといえます。
