賃貸不動産管理会社、家賃保証会社の方へ | さいたま市・埼玉県で相続業務・不動産関連業務のご相談なら「アルプス法律事務所」

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１.賃貸不動産の管理会社における家賃滞納への対応の困難

賃貸管理業務を行う不動産会社（管理会社）の方々は、賃貸人との間で賃貸物件の管理委託契約を結び、管理業務を行っております。

そして、その管理業務には通常、賃料等の徴収や未収金の督促が含まれておりますので、賃料の滞納は管理業務上とても悩ましい問題の一つだと思います（場合によっては、賃貸人から管理業務の怠慢だ、管理委託契約上の義務の不履行だなどと言われてしまうこともあるかと思います。）。

賃料を滞納してしまっている賃借人は、電話に出てくれなかったり、訪問しても不在がちであったりと、話すらできないことも多いといえます（なお、貸金業法に準じて、早朝深夜に訪問することは望ましいものではありません）。

また、賃借人と話が出来て、滞納賃料の支払期限を定めたとしても、同期限までに支払いがないことも少なくないのではないかと思います。

だからといって、勝手に物件の鍵を交換したり、荷物を撤去してしまったりすることは自力救済の禁止に違反するものとして、違法な行為と評価されてしまいます。

このように賃貸管理のプロである管理会社の方々でも、賃料滞納への対応は困難なものであり、限界があるものといえます。

賃貸借契約では、従来、賃料の滞納に備えて保証人を立ててもらうことが一般的でした。

しかし、現在では、保証人の代わりに家賃保証会社の家賃保証サービスを利用する割合が年々増加しています。

賃料の滞納が発生した場合、家賃保証会社では賃貸人に対する賃料の立替払いを行った上で、賃借人に対して、立て替えた賃料の支払請求をすることになります。

もっとも、賃料の滞納をした賃借人への対応の困難さは管理会社と変わるとことはないと思います。

また、家賃保証会社は立て替えた賃料の請求はできるものの、賃貸借契約の当事者ではないため、自ら賃貸借契約の解除や建物明渡請求を行うことができないという問題もあります（賃貸人に賃貸借契約の解除や建物明渡請求を促すという形になります）。

このように、家賃保証会社でも、賃料滞納への対応は困難があり、限界があるものといえます。

賃料の滞納は、不動産管理会社や家賃保証会社の方々にとって業務に重大な影響があるにも関わらず、任意の交渉による対応は難しいものといえます。

このような状況を解決して滞納賃料の増加を防ぐためには法的手続をとる以外に方法はありませんが、法的な手続を依頼できるのは弁護士のみとなります。

もっとも、弁護士が介入する場合、弁護士費用の出費（※）という問題もありますので、どうしても二の足を踏んでしまい、初動が遅れてしまうということも少なくありません。

※家賃保証サービスの内容に弁護士費用や訴訟費用等が含まれている場合には、賃貸人ではなく、家賃保証会社の出費になります。

従来の一般的な法律事務所の顧問契約では、顧問会社が当事者となる案件についてのみ弁護士費用の割引を適用することが多いといえます。

しかし、建物明渡請求事件の当事者は賃貸人本人になりますので、仮に管理会社や家賃保証会社が法律事務所と顧問契約を締結していたとしても、弁護士費用の割引を受けられないというデメリットがありました。

そこで、アルプス法律事務所では、顧問契約を結ぶ管理会社や家賃保証会社の方々のお客様（賃貸人）が当事者となる賃料滞納による建物明渡請求事件について、弁護士費用を２０％減額とさせていただいております。

これにより、賃料滞納による建物明渡請求に関するコスト削減のメリットはもちろんのこと、担当者の方々から賃貸人に対する弁護士介入による建物明渡請求のご案内がしやすくなるというメリットにつながればと思っています。